En France, on a plus de 16 000 bailleurs qu’ils soient des particuliers ou des sociétés. Par exemple, nous venons de signer avec une société foncière à Paris qui possède une quarantaine de bâtiments dans la capitale et qui nous met à disposition des mètres carrés sur leur toit-terrasse pour nos infrastructures.
Quel est le lien entre les bailleurs et les TowerCos?
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Historiquement, les opérateurs étaient responsables de leurs infrastructures réseaux et des nombreux pylônes que nous retrouvons dans le paysage européen. Désormais gérées par des entreprises indépendantes, appelées TowerCos, il est parfois difficile pour les bailleurs et les collectivités locales de savoir vers qui se tourner pour discuter des nouvelles opportunités de ce marché en pleine restructuration. C’est pourquoi Olivier Ract Madoux (O. R.), Directeur Marketing et Commercial de TOTEM France, leur répond de manière pédagogique pour qu’ils puissent mieux comprendre l’univers de la connectivité et les liens qu’ils peuvent entretenir avec…
Pour un propriétaire ou un bailleur, quelle est la différence entre un opérateur mobile/télécoms et une TowerCo ?
« Aujourd’hui il est facile de s’emmêler les pinceaux entre opérateurs et TowerCos. » O.R.
Une TowerCo, est une société qui construit, entretient et met à disposition de ses clients, des infrastructures qui peuvent être des pylônes ou des toits-terrasse, pour qu’ils puissent héberger leurs propres équipements de communication.
« Si je suis propriétaire d’une surface (terrain ou toit-terrasse) ou d’un immeuble et que je souhaite mieux rentabiliser ces espaces en y implantant des sites mobiles, c’est vers une TowerCo qu’il faut se tourner aujourd’hui. » O. R.
Et l’importance de sa responsabilité avec les acteurs locaux qui abritent leurs infrastructures ?
« Pour simplifier, c’est presque de l’immobilier. C’est comme dans une logique propriétaire/bailleur. Si vous êtes par exemple locataire dans un immeuble, vous entretenez une relation avec vos propriétaires. En tant que Towerco c’est la même chose, nous louons à un propriétaire une parcelle sur son terrain ou son toit-terrasse, moyennant un loyer annuel, pour y installer nos infrastructures qui seront louées, à leur tour, à des opérateurs ou acteurs en besoin de connectivité. » O. R.
Illustration d’un pylône
Quels acteurs économiques à une échelle locale sont concernés par les TowerCos ?
Nous pouvons distinguer quatre grandes catégories d’acteurs :
- Des particuliers qui sont des propriétaires de terrain, comme un agriculteur qui met à disposition une partie de son champ.
- Des collectivités ou des organismes sociaux comme des offices HLM qui ont des patrimoines dans certaines villes.
- De grands bailleurs qui ont un patrimoine immobilier important.
- Des sociétés d’exploitation comme pour le métro ou un stade.
Les TowerCos sont-elles une opportunité de rendement ?
La nature même de l’activité des TowerCos est de trouver des nouveaux espaces disponibles à la location. Elles recherchent donc constamment des candidats pour élargir leur portefeuille d’infrastructures et améliorer la couverture réseau à l’échelle européenne.
« Oui clairement, les TowerCos sont des opportunités de rendement supplémentaires pour les propriétaires et les bailleurs puisque cela va leur générer un revenu. » O. R.
À quel point ?
« Est-ce que c’est rentable ou très rentable ? C’est une question d’offre et de demande. Tout dépend de la rareté de ces emplacements. Évidemment, nous payerons plus cher des sites où c’est très difficile d’obtenir des autorisations et des points stratégiques en matière de couverture réseau. À l’inverse, dans une zone où nous avons pléthore de candidats, les revenus générés seront logiquement moins importants. » O.R.
Accueillir des infrastructures est une activité rentable certes, mais attention, les montants ne sont pas non plus faramineux. Loin des millions, l’ordre de grandeur des revenus se situe entre le millier et quelques dizaines de milliers d’euros par an dans certains.
« Les TowerCos paient aux bailleurs un loyer et perçoivent en retour des revenus issus de la location des infrastructures installées. Tout notre métier est d’assurer une rentabilité avec ces deux grosses composantes, les charges et les revenus. Il faut donc être réaliste face aux conditions de ce marché. » O. R.
Un propriétaire ou un bailleur peut-il se rapprocher d’une TowerCo pour proposer un terrain ou un toit ?
« Maintenant la question c’est suis-je un bon candidat ou non ? Il existe deux cas de figure, soit nous venons taper à votre porte, car vous disposez d’un emplacement idéal et recherché, soit vous venez taper à la nôtre et nous évaluons l’intérêt stratégique de vos emplacements. » O. R.
Tous les jours des bailleurs appellent spontanément les TowerCos pour leur proposer des emplacements. Certains ont déjà des équipements et les sollicitent pour proposer d’autres parcelles. De leur côté, les TowerCos vont aussi prospecter et rechercher de nouveaux emplacements.
« Par exemple, on a une ville avec un bailleur qui nous met des conditions qui sont extrêmement favorables donc on recherche d’autres immeubles sur lesquels on va pouvoir installer nos infrastructures et donc accueillir de nouveaux clients. Ça marche dans les deux sens, on est sollicité et on sollicite. » O. R.
Quelles sont les conditions d’une collaboration entre propriétaire ou bailleur et TowerCos ?
Le cœur de métier d’une TowerCo, c’est l’hébergement d’opérateurs télécoms comme Orange, Bouygues et Free. Le critère principal pour eux, c’est d’abord l’état de leur couverture réseau à l’échelle locale. Puis, logiquement, la présence et la proximité des infrastructures sur un territoire donné.
« Car ça n’a pas de sens de planter un pylône s’il y en a déjà un dans la parcelle d’à côté. Nous cherchons donc dans un premier temps la rareté et le besoin. La rencontre entre l’offre et la demande. » O. R.
S’il y a déjà un site existant à proximité, la deuxième question que se pose une TowerCo avant d’engager une procédure avec un propriétaire ou un bailleur, c’est la pérennité de celui-ci.
« Dans une zone de fort développement les opérateurs vont avoir besoin d’ajouter des antennes 4G et 5G. Il n’est pas rare que sur une même commune nous ayons 2 points de présence et ça permet une meilleure couverture au bénéfice des opérateurs. » O. R.
Quelles sont les responsabilités d’un bailleur ou propriétaire vis-à-vis des infrastructures ?
La principale responsabilité est de permettre l’accès aux infrastructures pour qu’une intervention soit possible à tout moment. Ces interventions et ces accès, concernent aussi bien les agents responsables de l’entretien d’une TowerCo que les clients et le personnel en charge de leurs équipements de télécommunications.
« On héberge aussi les équipements de communication des gendarmes et des pompiers sur nos infrastructures qui ont des besoins critiques. C’est pour ça qu’il faut aussi nous prévenir en cas de dégâts matériels sur site pour que nous puissions rapidement intervenir. »
Quels sont les défis des infrastructures TowerCo ?
« Un premier souci est celui de l’esthétique qui inquiète certains de nos clients. Je me permets de préciser que ces infrastructures peuvent être intégrées d’un point de vue paysager. Au point où vous ne pourriez pas soupçonner que derrière certaines cheminées, se cachent des antennes opérateurs. » O. R.
Avec le déploiement de la 5G, les besoins d’investissement des opérateurs sont plus forts que jamais. Les TowerCos permettent de les accompagner pour répondre aux besoins en connectivité de leurs clients.
Are TowerCos a yield opportunity?
The very nature of the TowerCos business is to find new spaces available for rent. They are therefore constantly looking for candidates to expand their infrastructure portfolio and improve network coverage on a European scale.
« Yes clearly, TowerCos are additional return opportunities for owners and lessors since it will generate income for them. » O. R.
To what extent is it profitable?
« Is it profitable or very profitable? It’s always a matter of supply and demand. It all depends on the rarity of those locations. Obviously, we will pay more for sites where it is very difficult to obtain authorizations and strategic points in terms of network coverage. However, in an area where we have lots of candidates, the income generated will logically be less important. » O. R.
Hosting infrastructures is certainly a profitable activity, but beware, the amounts are not staggering either. Far from millions, the income is between a thousand and a few tens of thousands of euros per year.
« The TowerCos pay rent to lessors and in return receive income from the rental of the installed infrastructure. Our whole job is to ensure profitability with these two major components, expenses and income. We must therefore be realistic about the conditions of this market. » O. R.
Can an owner or lessor approach a TowerCo to offer his land or a roof?
« Now the question is: am I a good candidate or not? There are two scenarios, either we knock on your door, because you have an ideal location, or you come knock on ours and we assess the strategic interest of your locations. » O. R.
Every day landlords spontaneously call TowerCos to offer them locations. Some already have equipment and ask them to offer other plots. For their part, the TowerCos will also prospect and seek new locations.
« For example, we have a city with a landlord who gives us extremely favourable conditions, so we are looking for other buildings on which we will be able to install our infrastructure and therefore welcome new customers. It works both ways, we are solicited, and we solicit. » O. R.
What are the conditions of a collaboration between owner or lessor and TowerCos?
The core business of a TowerCo is hosting telecom operators such as Orange, Bouygues and Free. The main criterion for them is first of all the state of their network coverage at the local level. Then, logically, the presence and proximity of infrastructures in a given territory.
« Because it makes no sense to plant a pylon if there is already one in the plot next door. So we first look for scarcity and need. The meeting between supply and demand. » O. R.
If there is already an existing site nearby, the second question a TowerCo asks itself before initiating a procedure with an owner or lessor is about its sustainability.
« In an area of strong development, operators will need to add 4G and 5G antennas. It is not uncommon for us to have 2 points of presence in the same municipality and this allows better coverage for the benefit of operators. » O. R.
What are the responsibilities of a lessor or owner regarding the infrastructure?
The main responsibility is to allow access to the infrastructures so that an intervention is possible at any time. These interventions and these accesses concern both the agents responsible for the maintenance of a TowerCo and the customers and personnel in charge of their telecommunications equipment.
« We also host the communication equipment of the police and firefighters on our infrastructures, which have critical needs. This is why we must also be notified in the event of material damage on site so that we can intervene expeditiously.” O. R.
What are the challenges of TowerCo infrastructures?
« A first concern is that of aesthetics, which worries some of our customers. I take the liberty of specifying that these infrastructures can be integrated from a landscape point of view. To the point where you could not suspect that behind certain chimneys, an operator antenna is hiding. » O. R.
With the deployment of 5G, the investment needs of operators are stronger than ever. The TowerCos help them to meet the connectivity needs of their customers.
